OPEN HOUSE - dlaczego to ryzykowna strategia poszukiwania domu?

Tuesday, 02 Dec, 2025

Fenomen Open House (Otwartego Domu) to, w swojej najprostszej formie wydarzenie, podczas którego dom wystawiony na sprzedaż jest otwarty dla publiczności. Każdy może przyjść wprost z ulicy i zwiedzić jego wnętrza czy back-yard. Publiczne Open Houses zazwyczaj organizowane są w weekendy. Dla wielu osób stało się to jednak formą spędzania wolnego czasu – nieruchomościowym „window shoppingiem”. Ludzie chętnie odwiedzają luksusowe domy za kilka milionów, choć sami mieszkają w mieszkaniach za ułamek tej kwoty. To niewinne hobby, zaspokajające ciekawość i marzenia.

Problem zaczyna się wtedy, gdy ktoś traktuje Open House jako podstawową lub jedyną metodę poszukiwania domu do kupna. Taka strategia jest obarczona licznymi wadami i pułapkami.
Podam kilka przykładów, dlaczego poleganie wyłącznie na Open House, kiedy poszukujemy domu, to zły pomysł dla poważnego kupującego:

Ograniczony i wypaczony obraz rynku
Open House nie reprezentują wszystkich oferowanych na sprzedaż w danej chwili podobnych domów w okolicy. Ograniczając się tylko do tych domów oferowanych poprzez Open House, dobrowolnie zawężamy swój wybór. Na rynku istnieje wiele nieruchomości, które nie są promowane poprzez Open House, a mogą być dla nas idealne. Prawidłowe podejście polega na tym, że z pomocą własnego agenta przeglądamy wszystkie dostępne oferty w naszej granicy cenowej, aby podjąć w pełni świadomą decyzję. Dzięki te-mu znamy realną wartość rynkową i nie dajemy się skusić na „jedyną” opcję, którą widzieliśmy.

Warto wiedzieć, że wielu właścicieli domów nie życzy sobie, by ich domy były promowane poprzez Open House. Chodzi tu między innymi o względy bezpieczeństwa, bo nie wiemy, czy wśród ciekawskich oglądających nie odwiedza nas pod pretekstem zakupu profesjonalny złodziej, który sprawdza, co nadaje się do wyniesienia. Osobiście znam takie przypadki.

Agent sprzedającego – brak reprezentacji po Twojej stronie
Agent prowadzący Open House to prawie zawsze listing agent, czyli osoba związana umową ze sprzedającym. Jego prawny i finan- sowy obowiązek polega na uzyskaniu najlepszej ceny i warunków dla sprzedającego. Nie może on ujawnić nam poufnych informacji - takich jak prawdziwa motywacja właścicieli, najniższa akceptowalna cena czy istotne wady domu. W tej relacji jesteśmy stroną słabszą, pozbawioną profesjonalnej reprezentacji.
Czasami Open House prowadzą inni agen- ci z biura, których głównym celem jest często zdobycie nowych klientów – namówić odwiedzających Open House do współpracy, albo jeszcze lepiej, po prostu „wcisnąć” im ten konkretny dom.

Cel agenta: sprzedać ten dom, a nie znaleźć dla Ciebie wymarzoną nieruchomość
Głównym celem agenta prowadzącego Open House jest sprzedać nieruchomość, w której właśnie jesteśmy. Będzie on więc naturalnie dyskredytował konkurencyjne oferty w okolicy, pomniejszał ich zalety i wyolbrzymiał wady, aby ten jeden odwiedzany dom wydawał się jedynym słusznym wyborem. Nie otrzymujemy obiektywnej porady, a jedynie marketingowy przekaz. I przeciwnie – agent pracujący dla nas skupia się na naszych potrzebach, a nie ma na celu sprzedaży jednej, konkretnej posesji.

Brak wstępnej selekcji i strata czasu
Chodząc po Open House, często nie wiemy, w co tak naprawdę wchodzimy. Czy dom mieści się w naszym budżecie? Czy jego metraż i układ są odpowiednie dla naszej rodziny? Bez wcześniejszego rozeznania traci- my czas i energię na oglądanie nieruchomości, które i tak nie spełniają naszych wymagań. Współpraca z własnym agentem eliminuje ten problem – on wstępnie weryfikuje oferty i pokazuje nam tylko te, które spełniają nasze kluczowe kryteria.

Utrata prywatności i tłumy ciekawskich
Popularne Open House przyciągają tłumy. Zamiast spokojnie ocenić dom, przeciskamy się między ludźmi, podsłuchujemy ich komentarze i stoimy w kolejce do łazienki. W takim ścisku trudno jest obiektywnie ocenić atmosferę miejsca, a już na pewno nie ma mowy o prywatności. Zdarza się, że trudno nawet odróżnić agenta od gości, a buty przy wyjściu można pomylić. Prywatne oglądanie z własnym agentem gwarantuje spokój i komfort, pozwalając na dokładną, niespieszną inspekcję.

Rejestr gości i niechciany marketing
Wchodząc na Open House, mamy obowiązek wpisać się do rejestru. Te dane są potem wykorzystywane przez agenta do niekończących się kontaktów marketingowych, ofert i prób nawiązania współpracy. Jest na to prosty sposób: jeśli już współpracujemy z agentem, w rejestrze powinniśmy wpisać jego dane i zaznaczyć, że mamy z nim podpisany kontrakt (tzw. buyer representation agreement). Dzięki temu listing agent wie, że nie może nas „przejąć”, a my unikniemy natrętnych telefonów.

Bezcenna wartość własnego agenta
Współpraca z jednym, zaufanym agentem reprezentującym kupującego (buyer agent) jest kluczowa. Jego usługa jest dla nas bezpłatna (jego prowizję płaci zazwyczaj sprzedający), a korzyści są ogromne:
– obiektywne doradztwo: ocenia domy na chłodno, wskazując wady i zalety,
– głęboka wiedza o rynku: wie, które okolice są dobre pod względem inwestycyjnym, komunikacyjnym i szkolnym,
– efektywność: przygotowuje listę dopasowanych do nas nieruchomości i organizuje ich oglądanie,
– organizacja: pilnuje, co już widzieliśmy, jakie były nasze wrażenia, co pomaga w podjęciu decyzji,
– ekspert od negocjacji: reprezentuje nasze interesy przy stole negocjacyjnym.

Dlaczego era Open House dobiega końca?
W okresie COVID-19 brak Open House nie wpłynął w zauważalny sposób na spadek sprzedaży. Szalony rynek nieruchomości, jaki wówczas panował, doskonale radził sobie bez nich. Dziś, kiedy rynek jest bardzo spowolniony, duża liczba Open House też nie wpływa na większą sprzedaż. Zdaniem wielu ekspertów jest to anachroniczna forma promocji, która i tak nigdy nie była ani szczególnie skuteczna, ani bezpieczna.
Dziś, gdy wirtualna rzeczywistość jest na wyciągnięcie ręki, virtual tours (wirtualne spacery) są znacznie lepszym rozwiązaniem. Dobrze wykonana wirtualna wycieczka jest dostępna 24/7. Można ją odbyć w domowym zaciszu z lampką wina, oszczędzając czas, benzynę i energię na słabe oferty. Co ważne, link do takiego spaceru można łatwo przesłać rodzinie lub przyjaciołom, by zasięgnąć ich opinii. Dopiero gdy dom pozytywnie przejdzie tę wstępną selekcję, umawiamy się z własnym agentem na prywatny pokaz, omijając czasami natrętnych agentów sprzedającego.

Dla kogo tak naprawdę są Open House?
Efektywność Open House w bezpośredniej sprzedaży danego domu jest znikoma. Często jedynym beneficjentem jest sam agent prowadzący, który zyskuje darmowy „sales office” do pozyskiwania nowych klientów. Dodatkowo aspekt bezpieczeństwa – zarówno kradzieży mienia, jak i danych – jest realnym zagrożeniem, które często bagatelizujemy.
Dla poważnego kupującego, który chce dokonać jednej z najważniejszych transakcji w życiu, jedyną słuszną drogą jest nawiązanie współpracy z własnym, zaufanym agentem kupującego. Open House pozostawmy jako weekendową rozrywkę dla ciekawskich i marzycieli.
Na zakończenie prawdziwa anegdotyczna opowieść. W dobrej dzielnicy Mississauga był na sprzedaż „custom design and build” dom wystawiony na sprzedaż za $3,500,000. Dom był atrakcyjny pod każdym względem: okolica, projekt i świetna lokalizacja. Agent miał podpisany kontrakt na 9 miesięcy (zdecydowanie za długo). Otóż agent ten w każdy weekend organizował Open House. Odwiedzały ten dom setki ludzi (zwykle ciekawskich). Dom oczywiście się nie sprzedał, bo kogo z tych przypadkowych oglądaczy było stać na nieruchomość w takiej cenie... Ale fajnie było zobaczyć coś innego. To, co motywowało tego agenta do robienia Open House, nie była nadzieja, że on ten dom tak sprzeda. Motywacją była możliwość zdobycia nowych klientów, którzy zachwyceni domem, wdawali się z nim w rozmowy, dając się złapać jak muchy w sieć pająka.

Wszystkich Państwa planujących w najbliższym czasie sprzedać lub kupić dom, zapraszam do kontaktu. Z chęcią poprowadzę taką transakcję - od znalezienia kupującego (lub nieruchomości), aż do szczęśliwego finału.

Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905.278.0007