Co wybrać - condo z planów czy z drugiej ręki
Maciek radzi
Wiele osób kupuje miesz- kania używane - poprzez system MLS (jak działa, opisywałem nie raz). Inni kupują mieszkania nowe, z planów, od dewelopera. Warto wiedzieć, jakie są główne różnice pomiędzy tymi dwiema opcjami.
A są spore.
Zakup nowych mieszkań z planów kieruje się zupełnie innymi zasadami, niż zakup mieszkań z drugiej ręki, poprzez system MLS (Multiple Listing System). Warto sobie uzmysłowić niektóre różnice, bo to może pomóc w podjęciu decyzji, który sposób nabycia mieszkania wybrać.
W wypadku kupna z planów może być więcej niewiadomych, gdyż nie kupujemy istniejącego unitu (najczęściej), ale podpisujemy kontrakt na jego wybudowanie. Wybór mieszkania w tym przypadku wymaga sporej wyobraźni. I czasami to, co kupimy, odbiega od naszych oczekiwań i wyobrażeń.
• Brak możliwości negocjacji ceny. Ceny są ustalone odgórnie i nie podlegające negocjacjom. Czasami deweloper dla zachęty oferuje bezpłatny parking lub locker, ale prawie nigdy nie zgadza się na obniżenie ceny zakupu. Co ważne - skorzystanie z pomocy agenta real estate przy zakupie nie wpływa na podwyższenie ceny.
• Długi okres oczekiwania. To zwykle 2-3 lata. Sporo czasu, ale dla wielu inwestorów jest to korzystne, bo mogą się finansowo przy- gotować do przejęcia mieszkania. A ono w tym czasie zwiększa swoją wartość.
• Downpayment jest rozłożony w czasie. Jest to zwykle od 15% do 20?ny - co jest ważne dla wielu inwestorów. Spora część z nich w przypadku zakupu mieszkań pod inwestycję używa equity z posiadanego już do-mu. A jeśli nie mają takiej możliwości (za- sobów finansowych) to rok, w którym muszą dokonać wpłaty, zmusza ich do super oszczęd- ności.
• Konieczność podejmowania decyzji dotyczącej wyposażenia. W przypadku zakupu już wybudowanych mieszkań, nie mamy mo-żliwości wyboru wykończeń. Ale przy zakupie nowego mieszkania z planów, mamy zwy- kle taką możliwość. Nie znaczy to jednak, że zawsze dostaniemy to, co nam się podoba.
• Nie do końca znany jest całkowity koszt zamknięcia. Land Transfer Tax i koszt prawnika są łatwe do przewidzenia, ale tak zwane levies lub development charges to czasami loteria. Dlatego ważne jest, by mieć w kontrakcie klauzulę, określającą maksymalną sumę, jaka może być naliczona za levies.
• Nie do końca ustalone są koszty miesięczne, zawarte w czynszu (utilities). Zwykle przez kilka pierwszych lat mamy szansę na niskie opłaty w stosunku do powierzchni mieszkania. Ale to może się szybko zmienić.
• Umowa jest podpisywana z deweloperem (korporacją). Natomiast w przypadku zakupu przez MLS, kupujemy mieszkanie od prywatnej, konkretnej osoby. Ale jak coś pójdzie źle, to bardzo trudno jest sądzić się z korporacją - bo to przeciwnik silniejszy procesowo, z nieograniczonymi środkami na obsługę prawną.
• HST wliczone w cenę zakupu. Na nowe produkty naliczany jest HST (również na domy). Należy uważać, by uniknąć konieczności zwrotu tego podatku do Revenue Canada.
• Zwykle pierwszy rok od przejęcia jest spędzany na budowie. Często składa się tak, że deweloper stara się przekazać gotowe mie- szkania kupującym w umówionym czasie, ale bywa opóźniony z wykończeniem zaplecza - jak lobby, fitness area, baseny, itd.
• Assignment. Jest to możliwość odsprzedaży unitu przed jego fizycznym przejęciem. To atrakcyjna opcja dla inwestorów w sytuacji, gdy mieszkania idą w górę – ale dziś rynek się zmienił i wiele osób, które liczyły, że sprzeda mieszkanie z planów przed jego przejęciem z zyskiem wie, że ceny spadły, a dodatkowo jest bardzo trudno dostać hipotekę.
Najważniejszym powodem, dlaczego ludzie kupowali mieszkania z planów był spodziewany zysk na przyroście wartości w czasie oczekiwania na wybudowanie budynku. Jak wspomniałem, okres od zakupu do wybudowania i odbioru mieszkania trwa czasami 3, 4 lub 5 lat. Na normalnym rynku mieszkania zwykle szły w górę 5% rocznie. Czyli, jeśli ktoś kupił mieszkanie z planów za $500,000 i wpłacił 15% zaliczki - czyli $75,000 to, po przykładowo po 3 latach oczekiwania mieszkanie drożało o $75,000 (lub więcej). Czyli nasza inwestycja w wysokości $75,000 dawała 100% przyrostu wartości.
Ale obecnie sytuacja jest drastycznie inna. Mieszkania z planów są droższe niż mieszkania, jakie można kupić od zdesperowanych inwestorów, którzy kupili je 3-4 lata temu. Nie ma praktycznie szansy na profit. Przeciwnie, jeśli się wycofamy z umowy – możemy być pewni utracenia depozytu - a nawet bycia odpowiedzialnym za wszystkie dodatkowe ko-szty.
Uważam, że jest to sytuacja przejściowa, i jak tylko sytuacja polityczna się unormu-je, rynek wróci do normy i zakup z planów stanie się ponownie ciekawą alternatywą inwestycyjną. Wszystko drożeje – i dziś ceny, które nam się wydają wysokie, za kilka lat z powodu itp. inflacji będą akceptowalne.
A teraz kilka słów o mieszkaniach oferowanych poprzez system MLS.
• Wiek mieszkań. Poprzez system MLS oferowane są mieszkania w każdym wieku - od bardzo starych do czasami zupełnie nowych, sprzedawanych czasami nawet jako builder inventory. Również często ci, co właśnie odebrali nowe mieszkania kupione od dewelopera, wprowadzają je na system MLS - by zarobić na wzroście cen.
• Łatwość oglądania w realu. To ogromna zaleta, bo wiele osób nie posiada umiejętności czytania planów i obejrzenie rzeczywistego mieszkania jest znacznie łatwiejszym sposobem wyboru, niż wybór z planów. Łatwo w takim przypadku zobaczyć też, jak wygląda otoczenie budynku oraz zdecydować, czy nasz widok z okna jest wart zakupu.
• Klarowne koszty związane z zakupem. W przypadku zakupu z MLS nie ma ukrytych kosztów. Na przykład HST nie dotyczy resale. Nie ma też development charges. Płacimy tylko za prawnika oraz za Land Transfer Tax.
• Ograniczona podaż. W systemie MLS jest wiele mieszkań do wyboru, ale często w da-nym budynku jest tylko (w danym czasie) jed-no dostępne do sprzedaży mieszkanie, które nam odpowiada. Dlatego zwlekanie z decyzją prowadzi do sytuacji, że ktoś to mieszkanie kupi i nas wyprzedzi. Zdarza się też, że musimy konkurować z innymi kupującymi - jeśli pojawi się druga lub trzecia oferta.
• Szansa na negocjacje. Jeśli nie mamy kon- kurencji i rynek jest zbalansowany – mamy szansę na negocjowanie ceny za mieszkanie, które jest oferowane do sprzedaży (oczywiście w ramach zdrowego rozsądku). Na dzisiejszym rynku jest już inaczej! Rzadko ma- my szansę na negocjacje, bo jest wielu chętnych na zakup nieruchomości.
• Składanie ofert. W przypadku już istniejących mieszkań (resale) możemy składać oferty warunkowe na załatwienie pożyczki, inspekcję czy sprawdzenie stanu finansowego korporacji. Oczywiście jeśli nie ma dziesięciu innych chętnych na to samo mieszkanie.
• Downpayment zaczyna się od 5% – to jest niezwykle ważna reguła. Taka niska wpła-ta własna umożliwia wielu kupującym po raz pierwszy łatwiejszy zakup nieruchomości. W przypadku zakupu z planów minimalny downpayment jest wyższy i zwykle wynosi od 15% do 20%, skutecznie eliminując tych, którzy mają małe zasoby na wpłatę własną.
• Finansowanie. Jest znacznie prostsze do otrzymania, jeśli banki widzą produkt, który finansują i okres przejęcie jest zwykle nie dłuższy niż 90 dni. Kupując mieszkania z planów, gdy zamknięcie jest za 2-3 lata, uzyskanie pożyczki z banku z tak długim zamknię- ciem jest niezwykle trudne.
• Status Certificate. Dość łatwo jest sprawdzić, w jakim stanie finansowym i prawnym jest każda korporacja. Jest to działający organ prawny, który musi stosować się do wielu wymogów i przepisów - zatem weryfikacja dewelopera nie stanowi problemu.
• Inspekcja. Już zbudowaną nieruchomość jest łatwo skontrolować i ocenić pod kątem stanu technicznego.
• Okres oczekiwania na fizyczne przejęcie mieszkania może być bardzo krótki. Zazwyczaj wynosi 30-90 dni. Jeśli ktoś potrzebuje zamieszkać szybko we własnym mieszkaniu (domu) – MLS jest często jedyną opcją. Można tu również znaleźć mieszkania gotowe do natychmiastowego przejęcia, bez potrzeby remontu.
Przytoczone powyżej, niektóre aspekty zakupu mieszkania z drugiej ręki (poprzez system MLS) lub prosto z planów opisuję po to, by ułatwić Państwu zrozumienie najbardziej typowych różnic pomiędzy jedną a drugą op-cją. Z którego systemu zakupu skorzystać -pozostawiam to do Państwa decyzji. Oczy- wiście wszystkim zainteresowanym oferuję naszą pomoc w wyborze najlepszego rozwiązania.
Zapraszam do kontaktu i rozmów, podczas których przeanalizują Państwa potrzeby i sytuację - i wtedy doradzę najsensowniejsze działania.
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905.278.0007
Powiązane wiadomości
Comment (0)