Jak sprzedać dom przy wolniejszym rynku?

Tuesday, 16 Dec, 2025

Nie ulega wątpliwości, że rynek nieruchomoś-ci w kończącym się roku 2025 był inny, niż jeszcze dwa lata temu. Można powiedzieć, że rynek wyhamowywał - od stycznia do teraz. W dobie szybkiego przepływu informacji, np. poprzez dostęp do internetu, każdy jest obecnie ekspertem (również od nieruchomości), a nasza uwaga skupia się głównie na złych wiadomościach.
Według statystyk, porównując ceny obecne na terenie GTA do cen sprzed roku, średni spadek cen nieruchomości wyniósł 5,8% (listopad 2025), a średnia cena domu na terenie GTA wyniosła $1,039,458.
Jeśli chodzi o całe Ontario, średnia cena domu wyniosła $777,800, a spadek cen rok do roku sięgnął 6,3% (październik 2025).
Liczba sprzedanych domów w porównaniu do sprzedaży sprzed roku (listopad 2025) spadła o 15,8%.
Powyższe statystyki są dobrą wiadomością dla tych, którzy chcą kupić swój pierwszy dom. Są jednak złą wiadomością dla osób, myślących o sprzedaży i ewentualnym wycofaniu się z rynku nieruchomości, planujących wykorzystać zgromadzony kapitał na emeryturę. Tak naprawdę wszyscy stoimy dziś na rozdrożu i nikt nie wie do końca, jaka decyzja okaże się najlepsza. Ale dom zawsze znajduje nabywcę – nawet w trudnym rynku.
Jedna rzecz w real estate pozostaje niezmienna: domy zawsze się sprzedają, nawet w najtrudniejszych czasach. Różnica polega na tym, jak szybko i za jaką cenę. Gdy rynek jest wolniejszy i bardziej wymagający, trzeba zaakceptować fakt, że ceny są niższe niż kilka lat temu. To nie porażka – to realia wolnego rynku.
Często pomijana jest jednak druga strona medalu: w tym samym rynku sprzedajemy taniej, ale również taniej kupujemy. Dla osób w wieku przedemerytalnym lub emerytalnym coraz częściej nie chodzi już o zwiększenie ceny sprzedaży, lecz o jakość życia. Sprzedaż większego, droższego w utrzymaniu domu i zakup nieruchomości lepiej dopasowanej do aktualnych potrzeb może oznaczać niższe koszty, mniej obowiązków i więcej czasu na życie. I o ile mniej stresu!
Dom w Kanadzie nie jest czymś, co kupuje się „na chwilę”, licząc na szybki zysk. To inwestycja długoterminowa, element bezpieczeństwa finansowego i stabilności naszego życia. Rynek się zmienia, cykle rynkowe przychodzą i odchodzą, ale potrzeba posiadania domu pozostaje ponadczasowa.
Jeśli chcemy sprzedać dom w rynku, jaki mamy obecnie, warto znać poniższe fakty.
Sprzedaż domu to proces pełen emocji i decyzji, które mają realny wpływ na wynik finansowy. W obecnym rynku Ontario, gdzie kupujący są ostrożniejsi, a decyzje podejmowane wolniej, przygotowanie i strategia są kluczem do sukcesu. Poniżej znajduje się lista działań, które pomagają uzyskać najlepszą możliwą cenę – nawet w słabszym rynku.
1. Wybór odpowiedniego agenta – zaufany doradca i negocjator
Dobry agent to nie osoba, która jedynie wstawia ofertę do systemu MLS. To strateg, negocjator i doradca, znający lokalny rynek, jego tempo i realne ceny. Doświadczony agent:
– pomoże ustalić realistyczną, ale konkurencyjną cenę,
– przygotuje plan marketingowy,
– ochroni przed błędami wynikającymi z emocji.
Wybierając agenta, warto kierować się doświadczeniem i strategią, a nie wysokością prowizji czy obietnicą „szybkiej sprzedaży za każdą cenę”.
2. Realistyczna wycena – fundament całej transakcji
Najczęstszym błędem sprzedających jest zawyżona cena, wynikająca z oczekiwań, a nie z realiów rynku. W wolnym rynku cena musi być magnesem, a nie barierą. Zbyt wysoka cena odstrasza kupujących i wydłuża czas sprzedaży, co często kończy się większą obniżką niż ta, którą można było zaakceptować na początku. Dom wystawiony zbyt drogo wisi wiele dni w systemie MLS i po pewnym czasie przestaje być pokazywany, ponieważ agenci zaczynają go omijać.
3. Przygotowanie domu – decyduje pierwsze wrażenie
Kupujący wyrabiają sobie opinię w pierwszych minutach oglądania domu. Czystość, światło, zapach i porządek mają ogromne znaczenie, o czym zresztą pisałem nie raz. Dlatego warto usunąć nadmiar mebli i przedmio- tów osobistych, naprawić drobne usterki i odświeżyć ściany neutralnym kolorem. To niewielkie koszty w porównaniu z możliwym efektem cenowym.
4. Home staging – pokazanie potencjału, nie stylu właściciela
Home staging to narzędzie sprzedażowe, a nie dekoracja. Jego celem jest pomoc kupującemu w wyobrażeniu sobie jego życia w da-nym domu. Dobrze przygotowany staging:
– skraca czas sprzedaży,
– zwiększa liczbę pokazów,
– często pozwala uzyskać wyższą cenę.
5. Profesjonalne zdjęcia i marketing – sprzedaż zaczyna się online
Pierwsze „pokazanie” domu odbywa się dziś w internecie. Profesjonalne zdjęcia, wi-deo, opisy i odpowiednia ekspozycja na portalach nieruchomości są absolutną podstawą. Jeśli oferta nie przyciąga uwagi online, kupujący nigdy nie przekroczy progu domu.
6. Virtual staging
Sztuczna inteligencja wkracza w każdą dziedzinę życia, również w tworzenie materiałów promocyjnych. Istnieją dziś programy, które potrafią w kilka minut zamienić nudne lub zagracone wnętrze w nowoczesne, estetyczne pomieszczenie. Należy jednak jasno zaznaczyć, że takie wizualizacje nie zawsze oddają rzeczywistość – w przeciwnym razie może to prowadzić do nieporozumień.
7. Znajomość konkurencji – nie sprzedajesz w próżni
Kupujący zawsze oglądają kilka domów i porównują je między sobą. Dlatego ważne jest, aby wiedzieć, jakie nieruchomości są aktualnie na rynku, ile kosztują i jak długo czekają na sprzedaż. Pozwala to realnie ocenić sytuację i podjąć rozsądne decyzje. Bardzo często dopiero obejrzenie konkurencyjnych domów na żywo uświadamia sprzedającym, jak ich oferta wypada na tle innych – znacznie lepiej niż same liczby czy tabelki.
8. Przygotowanie do inspekcji – wyprzedź możliwe problemy
Inspekcja techniczna to obecnie normalna sprawa. Warto wcześniej naprawić drobne usterki i przygotować dokumentację remontów. Czasami dobrym rozwiązaniem jest tzw. pre-sale inspection, czyli zamówienie inspektora jeszcze przed wystawieniem domu. Pozwala to lepiej przygotować się na ewentualne negocjacje.
9. Negocjacje – cena to nie wszystko
Warunki transakcji bywają równie ważne, tak jak i cena. Termin przejęcia, wyposażenie czy elastyczność w ustaleniach mogą przesądzić o wyborze naszej oferty. Doświadczony agent potrafi ocenić, która propozycja jest naprawdę najkorzystaniejsza dla jego klientów.
10. Kontrola emocji – sprzedajemy nieruchomość, nie wspomnienia
Emocjonalne przywiązanie do domu jest naturalne, ale w procesie sprzedaży bywa kosztowne. Dlatego usuńmy zdjęcia rodzinne, stare kocyki, które wydziergała prababcia czy pierwsze rysunki na ścianach naszego dziecka. Pozwólmy domowi się sprzedać. Decyzje oparte na faktach, a nie sentymencie, zwiększają szanse na szybszą i lepszą sprzedaż.
11. Cierpliwość i konsekwencja
Na spokojniejszym rynku dom rzadko sprze- daje się od razu - i trzeba liczyć się z tym, że cały proces potrwa dłużej niż w czasach boo-mu. Konsekwencja oznacza trzymanie się raz ustalonego planu, zamiast nerwowych zmian ceny lub warunków pod wpływem stresu. Warto słuchać tego, co mówią kupujący i agenci po pokazach, bo to daje realny obraz sytuacji, a nie tylko własne wyobrażenia. Dobra współpraca z agentem pomaga podjąć spokojną decyzję i zwiększa szansę na udaną sprzedaż.
12. Timing i sezonowość
W Ontario najlepszym okresem na sprzedaż jest wiosna i wczesne lato, ale dobrze przy- gotowany dom może znaleźć kupca o każdej porze roku. Najważniejsze jest to, jak dom jest przygotowany i wystawiony na rynek, a nie sam termin w kalendarzu. Odpowiednia cena, dobra prezentacja i przemyślany sposób sprzedaży mają często większe znaczenie, niż pora roku. To właśnie te elementy decydują o tym, czy dom przyciągnie kupujących.
13. Elastyczność pokazów – im więcej okazji, tym większa szansa
Elastyczność w pokazywaniu domu oznacza po prostu zgodę na jak największą liczbę wizyt, nawet jeśli nie zawsze jest to idealny moment dla sprzedającego. Im więcej osób zobaczy nieruchomość, tym większa szansa, że ktoś z nich złoży ofertę. Każdy pokaz to realna okazja do sprzedaży, dlatego zbyt duże ograniczanie terminów często działa na niekorzyść właściciela. W praktyce otwartość na pokazy przyspiesza cały proces i zwiększa szanse na dobrą cenę.

Podsumowanie
Choć obecny rynek bywa wymagający, wciąż daje realne możliwości dobrej sprzedaży i korzystnego zakupu. Sprzedając dom dziś, często trzeba pogodzić się z niższą ceną, ale jednocześnie kolejny dom można kupić taniej i mądrzej. Dla wielu rodzin to moment, by zmniejszyć koszty, uprościć życie i przejść do kolejnego, spokojniejszego etapu. W nieruchomościach nie zawsze wygrywa ten, kto czeka najdłużej - zwykle wygrywa ten, kto po- dejmie dobrą decyzję we właściwym momencie.
Zapraszam Państwa do kontaktu i współpracy przy przygotowaniu domu do sprzedaży, samej sprzedaży czy zakupu innej nieruchomości. Jak zwykle pomogę w każdej, nawet najbardziej skomplikowanej sprawie
Pozdrawiam,

Maciek Czapliński
905.278.0007