Koszty zakupu nieruchomości - o czym warto pamiętać

Tuesday, 24 Mar, 2026

Tydzień temu pisałem o o programach wspierających osoby, które kupują swoją pierwszą nieruchomość.  Pomyślałem, że warto również przypomnieć, jakie koszty wiążą się z takim zakupem. Niezależnie od tego, czy kupujemy pierwszy, drugi, trzeci (lub czwarty) raz, takie małe przypomnienie będzie bardzo pomocne.

Commission dla agenta
Choć w 95% przypadków prowizja dla agentów pomagających przy zakupie nieruchomości jest wliczone w cenę i pokrywane przez sprzedających, mogą zdarzyć się sytuacje, w których kupujący zostaną zobowiązani do pokrycia całości lub części wynagrodzenia dla agenta, który ich reprezentuje. Mowa tu o agencie określanym jako Buyer’s Broker.
W momencie, gdy rozpoczynamy współpracę z agentem (Buyer’s Brokerem) i podpisujemy umowę "Buyer’s Agency Agreement", jesteśmy związani z tym agentem na określony w kontrakcie czas oraz na wskazany obszar działania. W umowie zaznaczona jest również prowizja (commission), jakiej oczekuje dany brokerage za swój serwis. Wielu kupujących nie zwraca uwagi na to, co podpisuje i zdarza się, że po obejrzeniu zaledwie jednego domu z przypadkowym agentem podpisują kontrakt - w skrajnych przypadkach nawet na rok, na terenie całego Ontario, z prowizją sięgającą na przykład 4%.
Takie podejście nie jest uczciwe, ale ludzie bywają różni. Jeśli współpraca układa się dobrze i agent, którego zatrudniliśmy jest rzetelny oraz znajdzie nam wymarzony dom - wszystko jest w porządku. Gorzej, jeśli trafimy na osobę nieuczciwą. Wówczas, po pewnym czasie (zmęczeni współpracą), możemy kupić dom za pośrednictwem innego agenta. W takiej sytuacji pierwszy agent (z którym podpisaliśmy kontrakt) ma prawo domagać się swojego commission, nawet jeśli nie kupililiśmy domu za jego pośrednictwem.
Warto również wiedzieć o innej sytuacji. Załóżmy, że kupujemy dom z agentem, z którym mamy podpisany kontrakt. Sprzedający oferują mu prowizję w wysokości na przykład 2%, ale w umowie z nami agent ma zapisane 2,5%. Wtedy może on domagać się brakujących 0,5% od nas - czyli od kupujących. Na szczęście są to przypadki bardzo rzadkie, ale warto o nich wiedzieć.

Provincial Land Transfer Tax (prowincyjny podatek od przeniesienia własności)
To podatek pobierany przez prowincję Ontario. Naliczany jest w zależności od ceny zakupu. Można przyjąć, że wynosi on w przybliżeniu 1,25?ny zakupu (do kwoty $500,000). Osoby kupujące po raz pierwszy są zwolnione z pierwszych $4,000 należnej opłaty. Przy cenie zakupu nieruchomości wynoszącej $1,000,000, prowincyjny LTT wyniesie $16,475.

Metro Toronto Land Transfer Tax (miejski podatek od przeniesienia własności)
Podatek ten naliczany jest od wszystkich nieruchomości kupowanych w obrębie Toronto i trafia do kasy miasta. Jest on naliczany podobnie jak podatek prowincyjny, z tym że kupujący po raz pierwszy również korzystają ze specjalnej ulgi w - wysokości $4,750.
Dla osób kupujących w granicach Toronto łączny podatek (prowincyjny i miejski) od miliona dolarów wyniesie $32,950 - to niemała kwota. Dlatego wiele osób decyduje się na zakup poza obszarem GTA, aby uniknąć podwójnego opodatkowania.
W przypadku darowizny w ramach najbliższej rodziny (mąż - żona, rodzice - dzieci) podatek Land Transfer Tax jest zazwyczaj umarzany.

Legal Fees
To koszty związane z usługami prawnika, odpowiedzialnego za dokończenie transakcji. W typowej sprawie samo honorarium wynosi około $800–$1,500 (w zależności od kancelarii). Dodatkowo prawnik ponosi szereg opłat, takich jak rejestracja pożyczki, sprawdzenie rejestrów w miastach czy innych urzędach, koszty pocztowe, itp. Te dodatkowe wydatki zamykają się zwykle w granicach $500–$1,500. Łącznie należy więc być przygotowanym na koszt usług prawnika w przedziale od około $1,500 do $2,500 plus HST.

High Ratio Mortgage Insurance (ubezpieczenie pożyczki hipotecznej przy niskim wkładzie własnym)
Jeśli kupujemy nieruchomość z downpayment 20% lub więcej, nie jest wymagane specjalne ubezpieczenie pożyczki. Natomiast gdy wkład własny jest niższy niż 20%, konieczne jest wykupienie takiego ubezpieczenia - bez niego banki nie podejmą ryzyka udzielenia kredytu hipotecznego. Warto wiedzieć, że ubezpieczenie high ratio można uzyskać dla nieruchomości w cenie do $1,500,000. Limit ten skutecznie ogranicza wybór domów, zwłaszcza na terenie GTA, gdzie niewiele jest dobrych nieruchomości poniżej tej ceny (tańsze, a porządne domy skrupulatnie wybieram i prezentuję je Państwu na FB - na stronie "Domator Team & Maciek Czapliński").
Istnieje kilka instytucji oferujących takie ubezpieczenie, ale najbardziej znana to Cana-da Mortgage & Housing Corporation (CMHC). Więcej na ten temat napiszę innym razem. Warto jednak wiedzieć, że samo ubezpieczenie jest zazwyczaj doliczane do kwoty pożyczki hipotecznej, natomiast podatek GST od  ubezpieczenia musi zostać zapłacony w momencie finalizacji transakcji.
Minimalny wymagany downpayment to 5% przy cenie $500,000. Jeśli cena wynosi $750,000, minimalny wkład własny rośnie do 6,7%. Przy cenie zakupu $999,999 minimalny downpayment to 7,5%, a składka ubezpieczeniowa w tym przypadku to około $37,000. Im wyższy wkład własny, tym niższe premium. Składka ta jest traktowana jako ubezpieczenie i podlega opodatkowaniu GST w wysokości 7%, który jest doliczany do kosztów zamknięcia i musi być zapłacony. Kwotę tę pobiera prawnik, co wpływa na ostateczną wysokość jego wynagrodzenia.
Ktoś może zapytać, czy nie warto uzbierać 20?ny, by uniknąć tego „frycowego”. Moim zdaniem zebranie 20% wkładu własnego często trwa latami, a w tym czasie ceny nieruchomości rosną znacznie szybciej niż składka, którą musielibyśmy zapłacić. Przykładowa składka w wysokości $37,000 jest doliczana do hipoteki i spłacana razem z nią. W praktyce podnosi to miesięczne raty o mniej niż $200, podczas gdy w ostatnich latach ceny wzrastały o tysiące dolarów każdego miesiąca.

Adjustments (korekty)
Kupujący są odpowiedzialni za koszty utrzymania nieruchomości od dnia zamknięcia transakcji. Jeśli sprzedający nadpłacili podatek od nieruchomości, musimy im tę kwotę „oddać” w formie korekty (adjustment). To samo dotyczy opłat czynszowych (maintenan-ce) w przypadku condos. Rozliczeniami tymi również zajmuje się prawnik.

Development Charges
W przypadku nowych budynków i mieszkań kupowanych z planów, kupujący w chwili zamknięcia transakcji ponosi część kosztów podłączenia budynku do sieci infrastruktury. Opłata ta może być znacząca, ale większość deweloperów sprzedających nieruchomości z planu wprowadza tak zwany cap, czyli maksymalną wartość, której koszt ten nie przekroczy. Zwykle jest to $8,000–$16,000. W obecnej sytuacji rynkowej w sprzedaży nowych mieszkań warto zwracać uwagę na zapisy dotyczące opłat deweloperskich, aby uniknąć nieprzewidzianych wydatków. Fakt jest też taki, że w chwili obecnej wielu deweloperów jest skłonnych pokryć ten koszt z „własnej kieszeni”, by zachęcić do zakupu.

Home Inspection
Nie jest to usługa obowiązkowa, ale w normalnym, ustabilizowanym rynku cieszy się dużą popularnością. Jeszcze niedawno, gdy oferty warunkowe nie miały szans na akceptację, wielu kupujących decydowało się na inspekcję przed złożeniem oferty. Dziś oferty warunkowe wracają do łask. Typowa inspekcja kosztuje około $400–$700 plus HST.

Title Insurance (ubezpieczenie tytułu własności)
Nie jest to obowiązkowe ubezpieczenie, ale moim zdaniem niezwykle warte posiadania. Jednorazowy koszt zależy od ceny zakupu; dla nieruchomości o wartości $1,000,000 wynosi około $1,000. Ubezpieczenie to chro-ni nas w wielu sytuacjach. Na przykład gdyby okazało się, że poprzedni właściciele nie zapłacili podatku od nieruchomości, a miasto domaga się go od nowych właścicieli - to ubezpieczenie nas ochroni. Przykładów, dlaczego warto je mieć, jest bardzo wiele - innym razem napiszę na ten temat znacznie więcej.

Podsumowanie
Ogólnie można przyjąć, że wszystkie dodatkowe, jednorazowe opłaty związane z przejęciem nieruchomości powinny zamknąć się w przedziale od 2,0% do 2,5?ny zakupu (nie wliczając w to składki na high ratio mortgage insurance). Jest to oczywiście szacunek przybliżony i odchylenia od standardu zawsze mogą się zdarzyć.

Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905.278.0007