Nowe zasady HSTprzy zakupie domów z planów  - co naprawdę trzeba wiedzieć

Tuesday, 03 Mar, 2026

Od lat przy zakupie nowej nieruchomości – szczególnie z planów – jednym z największych punktów niepewności był HST. Klienci widzieli cenę w materiałach marketingowych i pytali: czy to już zawiera podatek? Ile odzyskam? Ile realnie zapłacę na zamknięciu? Dziś sytuacja istotnie się zmieniła, ponieważ pojawił się program, który może znacząco obniżyć koszt zakupu nowego domu lub mieszkania – szczególnie dla osób kupujących pierwszy dom.
Ale jak zwykle w nieruchomościach, diabeł tkwi w szczegółach, dlatego poniżej wyjaśniam to w prosty i praktyczny sposób.

Na czym polega nowy program HST/GST?
W Ontario nowy dom objęty jest HST w wysokości 13%, z czego 5% to część federalna (GST), a 8% to część prowincyjna. Dotychczas funkcjonował standardowy New Housing Rebate – częściowy zwrot podatku, który w wielu projektach był już „wliczony” w cenę oferowaną przez dewelopera. Nowy program dla First-Time Home Buyers idzie jednak dalej.
Kluczowe zasady programu są następujące: umowa (APS) musi być podpisana po 27 maja 2025 r., ponieważ program nie działa wstecz. Jeśli kontrakt został podpisany wcześniej – nawet jeśli budowa kończy się później – nowe ulgi nie mają zastosowania. Kupujący musi być first-time home buyer, co w uproszczeniu oznacza, że nie mógł być właścicielem nieruchomości, będącej głównym miejscem zamieszkania w ciągu ostatnich 4 lat, z pewnymi szczególnymi wyjątkami. Nieruchomość musi być przeznaczona na główne miejsce zamieszkania - nie jest to bowiem program dla czystych inwestorów, kupujących wyłącznie pod wynajem.
Limity cenowe mają tu ogromne znaczenie: do około $1.000.000 możliwe jest pełne wyeliminowanie federalnej części (5%) oraz znacząca redukcja części prowincyjnej. Między $1.000.001 a $1.500.000 ulga jest stopniowo wygaszana, a powyżej $1.500.000 no- wy rozszerzony rebate nie przysługuje. Program nie kończy się dokładnie na milionie – powyżej tego poziomu działa mechanizm proporcjonalnego zmniejszania ulgi, aż do jej całkowitego wygaśnięcia przy $1.500.000.
W praktyce przy nieruchomościach do okolic miliona dolarów mówimy o potencjalnych oszczędnościach nawet w granicach $100.000–$130.000, łącząc część federalną i prowincyjną. To nie jest kosmetyka – to realna różnica w koszcie wejścia.

Jakie projekty się kwalifikują?
Program dotyczy nowych domów wolnostojących, szeregowców, condo oraz zakupów z planów (pre-construction). W przypadku pre-construction liczy się data podpisania APS, a nie data zamknięcia. Dodatkowo projekt musi spełniać określone ramy czasowe – budowa powinna rozpocząć się przed wyznaczonym limitem, obecnie mówi się o 2031 r., a ukończenie nastąpić przed wskazanym terminem granicznym - około 2036 r.
To oznacza, że obecnie podpisywane umo-wy na nowe inwestycje mogą kwalifikować się do programu, pod warunkiem spełnienia wszystkich kryteriów.

Sticker price – czyli cena, która nie zawsze mówi całą prawdę
To temat, który zawsze podkreślam, ponieważ „sticker price” to cena widoczna w broszurze lub na stronie projektu. Ta cena często zakłada, że kupujący kwalifikuje się do standardowego HST rebate, może być podana ja-ko „HST included, rebate assigned to builder” i nie zawsze pokazuje realny koszt zakupu, jeśli ktoś nie spełnia warunków zwrotu. W praktyce oznacza to, że jeżeli kupujący nie kwalifikuje się do rabatu, różnicę może dopłacać przy zamknięciu; jeżeli natomiast kwalifikuje się do nowego, rozszerzonego programu – realny koszt nieruchomości może być niższy niż sugeruje to prosta kalkulacja 13%.
Dlatego przy analizie projektu nie patrzymy wyłącznie na cenę marketingową, lecz analizujemy strukturę HST, sprawdzamy, czy rebate jest przypisany deweloperowi, jakie są development charges i levies, jakie są cap’y w umowie oraz jakie będą realne koszty zamknięcia. Nowy program zmienia matematykę transakcji, ale tylko wtedy, gdy jest popra- wnie uwzględniony w analizie.

Dlaczego obecny moment jest szczególny?
Mamy obecnie rzadkie połączenie kilku czynników: rozszerzony rebate HST dla first-time buyers, spowolnienie w segmencie condo i zwiększone inventory, presję finansową po stronie deweloperów oraz ich większą gotowość do negocjacji. Szczególnie w sektorze mieszkań widać, że wielu deweloperów jest skłonnych – w rozsądnych granicach – korygować ceny, oferować bonusy, dorzucać parking, locker, upgrady czy elastyczne struktury depozytów, aby zmniejszyć inventory. To nie jest rynek sprzed kilku lat, gdzie kupujący ustawiali się w kolejkach; dziś pozycja negocjacyjna kupującego jest realnie silniejsza.
Jeżeli połączymy możliwość uzyskania znaczącego rabatu HST, potencjalną negocjację ceny, bonusy deweloperskie oraz wzrost wartości do momentu ukończenia projektu - otrzymujemy konfigurację, która wygląda bardzo atrakcyjnie.

Czy to znaczy, że każdy projekt jest dobrą okazją?
Oczywiście nie, ponieważ zakup z planów zawsze wymaga analizy lokalizacji, jakości projektu, reputacji dewelopera, a w przypadku inwestycji – realnych czynszów rynkowych. Należy też przeanalizować zapisy dotyczące assignment, strukturę depozytów i czasu budowy. Natomiast obecne warunki powodują, że przy odpowiednim wyborze projektu oszczędności mogą być naprawdę znaczące i to nie tylko na papierze.

Podsumowanie
Nowy program HST dla first-time home buyers dotyczy umów podpisanych po 27 maja 2025 r. i obejmuje nowe domy oraz mieszkania, w tym pre-construction. Daje on pełne korzyści do około $1.000.000, wygasza się stopniowo do $1.500.000 i nie obowiązuje powyżej tego poziomu, wymagając jednocześnie przeznaczenia nieruchomości na główne miejsce zamieszkania. W połączeniu z obecną sytuacją rynkową tworzy to bardzo interesujące okno zakupowe.
Uważam, że w tej chwili jest to dobry ok-res do rozważenia zakupu z planów – szczególnie dla osób kupujących pierwszy dom. Oszczędności mogą być duże, a wielu deweloperów jest skłonnych negocjować, aby zmniej- szyć inventory. Domator Team pomaga wyszukiwać takie okazje, analizować projekty i negocjować warunki, więc jeżeli myślą Państwo o zakupie nowej nieruchomości z planów – zapraszamy do współpracy.
Z wielką chęcią pomogę wszystkim Państwu w każdej kwestii dotyczącej zakupu, sprzedaży, projektu czy budowy nieruchomości.

Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905.278.0007